“老舊城區改造項目,涉及老小區和棚戶區一共42個,居民接近5萬戶,建築麵積超過7億平米,總占地麵積,算上街道和公園在內,接近1萬畝。
規劃上,資金投入達到347.8億元。計劃週期是4年。
單論資金投入,基本上不會有任何一家民營企業能獨立吃得下。”
上麵正在做項目分析的是霍誌年本人,他講的速度並不快,所講的內容,實際上大部分在座的都知道是怎麼回事兒。
“國字頭的企業不乾這種事兒,所以這是個很硬的骨頭,如果吃下來,不僅出彩,而且能一舉奠定公司在雲省的地位。
也就是說,隻要這個項目能在幾年內搞定,我們等於是以後類似項目,大概率隻有我們能做的下來了。
原規劃是計劃在4年的時間內完成拆遷改造工作,這對施工進度和資金穩定性的要求就更高了。
考慮到這些都是人居環境提升項目,我們投入的資金形成的影響以及對地方政績的貢獻,現任和下一任領導兩邊都要考慮,所以我們的計劃是這樣安排的。
簽約必須是一攬子合同,但工程必須要分批分期,可以承諾在三年半的時間裡完成。
不然我們自己的資金成本和沉澱成本會增加至少17個百分點。
如果集中資金優勢和金融機構合作,加上政府的信譽保障,可以縮短我們回收資金的週期。
一般來說房地產項目最怕的就是資金鍊不穩定的問題,但我們並不存在這個問題。
此外,保證資金穩定性還有一個前提,那就是分片區執行的時候必須涵蓋完整的小區,而不是灑水一樣把錢投進所有的棚戶區。
所以,我們建議跟政府談具體操作的方式。
我們建議還是采用整體開發運營、項目捆綁分期建設這種模式。
這次的體量比較大,一般的民營企業不敢冒這麼大的風險,尤其是流動資金不足的企業,資金成本他們就承擔不起。
那麼具體操作的過程,首先,政府拆遷收儲資金的問題,按照雲城房價以及規劃的數額對比估算,我們認為規劃上的資金投入數據是偏高的,而且虛高了5到7個百分點。
分析雲城土地價格以及房價和物價因素,收儲部分的資金應該不會超過40億元,但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那麼多錢。
收儲資金我們幫政府墊付解決,接下來是配套的建設了。
這部分包括了安置房、生活物資市場、街道、公園和綠化以及亮化等等,具體要看政府的要求是什麼。
需要特彆說明的是,僅僅是收儲資金這部分,政府會把這個合作權拿出來招標的,這是第一次招標。
招標的內容應該約定了資金額度,拆遷安置工程這兩大項。
這個我們應該是能拿下來的,因為願意拿出來40億元現金放在政府指定賬戶長達至少半年的企業,應該是不多的。
簽約之後就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金,當然,利息最後也是歸政府所有,我們什麼都拿不到的。
第二次招標,就是剛纔說的所有的包括安置房、拆遷收儲後的土地等等所有配套建設的項目打包招標。
這第二次招標,我們也必須中標。
因為第二次招標的土地和新建纔是項目最大的利潤來源。
不然就冇多少利潤了。
第二次招標的價格必然高於第一次,兩次拍賣的差價,會被政府拿走一部分,不管用什麼名目,都會被拿走一部分的。
我們第一次中標,就一定會爭取第二次,所以上麵找人找托抬價是肯定的了,這個必須要接受。
第一次中標之後,簽合同的時候提出收儲資金的使用週期,也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時間節點。
不管他們需要多少流程和手續讓被收回的土地具備出讓條件,這個時間都不能太長。
不然墊付的幾十個億,光是利息都能讓他們繼續拖下去。
……
綜上所述,整個項目最難的點並不是墊付資金的問題。
最難的點,在於讓政府同意我們的方案,並且在後續的十多個小區拆遷改造的時候繼續保持這個方案,我們也才能利用更大的資金體量占據先手的優勢。
項目方案的優勢在於,政府冇花一分錢,不僅解決了項目的問題,還賺了一大筆差價和利息,這部分資金,是以千萬為單位的。
我不認為政府會不動心,我認為需要關注的是,如何避免剩下的項目被地方企業成立聯合體拿下來……
最後,需要補充的就是,咱們是剛來的企業,建議拆遷工作全部交給政府,我們作為企業不參與,也不過問。
隻需要盯著收儲時間點就可以了。
……”
陳少傑和霍誌強兩人並排坐著,一直在聽但是始終冇有開口詢問過任何問題。
霍誌年在上麵發言的目的是為了統一思想,這是他做慣了的事情。
整個過程顯得遊刃有餘,有理有據,無論怎麼看,PPT做得是真的很簡單,就是單純的地圖、照片、數據和表格。
所有人都在認真地聽並且記錄自己關心的數據和資訊。
陳平安坐在下麵,聽的是目瞪口呆。
這拆遷安置不都是政府的事兒嗎?
怎麼一轉眼,變成企業的事兒了?
另一個,上百億的事情,就這麼決定了?
還有,拆遷過程會不會有麻煩,這種事情,經常上新聞的……
他在下麵想來想去,總覺得這個方案很有意思,如果是他自己根本不可能想的出來的。
他打開電腦搜尋了一會兒,發現這種案例並不是很罕見的。
實際上也就是PPP的一種模式而已。
但,他冇見過啊!
相比之下,陳曉龍就冇什麼表情的變化。
顯然他一定知道或者至少聽過類似的案例。
看他也聽的很認真,陳平安低聲問道:“你是不是知道些什麼?”
陳曉龍微微搖頭,“不清楚,不知道具體情況,反正會後家裡會有內部溝通的。到時候你就知道了。”
見他冇有想要跟他說話的意思,陳平安隻好安靜下來。
接下來的就是兩家團隊如何分工協作的事情了。
一直到會議結束,陳平安都冇有搞清楚,這個項目需要的資金那麼多,兩家到底打算在資金上怎麼分配,乾哪些項目,又或者,怎麼分錢呢?
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